Em 07 de fevereiro de 2020 - Direito Civil

Thaís Helena Bastos – advogada

Os denominados imóveis mistos são aqueles que se prestam, ao mesmo tempo, à finalidade residencial e comercial.

Em decorrência de alguma dívida contraída pelo proprietário desse bem, a exemplo de uma hipoteca não paga ou um contrato não cumprido, é possível que, no decorrer de um processo judicial, o imóvel seja indicado para cobrir o valor do débito.

Ao aceitar essa nomeação, o juiz autoriza a realização da penhora, que pode ser compreendida como o ato que formaliza na matrícula imobiliária sua destinação para garantir a dívida.

No entanto, quando se está diante de um imóvel misto (comercial e residencial), nem sempre será possível penhorá-lo, porque alguns critérios necessitam ser observados.

O primeiro e mais relevante, consiste em verificar se é possível separar fisicamente a parte comercial e a residencial, transformando-as em unidades independentes.

Caso seja viável o desmembramento, que será avaliado por um perito, a Justiça poderá autorizar a penhora tão somente da área comercial, preservando apenas a residência familiar.

É preciso expor que, o fato de o imóvel (como um todo) ter sido ou não construído dentro dos padrões exigidos pelas leis urbanísticas de cada Município (ex, regramento construtivo e existência de habite-se), não impede a efetivação da penhora sobre o bem.

Não sendo possível a separação física, o imóvel não poderá ser penhorado, por causa da proteção do bem de família.

Isso porque a legislação brasileira preserva ao devedor o direito à proteção da moradia. Quando o imóvel indicado para garantir a dívida, for seu único patrimônio e servir, exclusivamente, para fins de residência de seu núcleo familiar. Daí a denominação de bem de família (Lei nº 8.009/90).

Ao se deparar com a indivisibilidade a Justiça brasileira adotou o posicionamento de que a proteção da área residencial se estende à comercial, ficando integralmente o imóvel misto protegido contra atos de penhora.

Há muitos anos, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de “ser viável a penhora parcial de imóvel misto, quando desmembrável, desde que este desmembramento não prejudique ou inviabilize a residência da família”. (STJ, REsp nº1.758.260/CE, Decisão Monocrática, relaª Minª Assusete Magalhães).

Portanto, constatada a nítida separação e destinação física das partes comercial e residencial no imóvel, não há dúvidas da possibilidade de se realizar a penhora da fração do bem relativa à parcela de uso comercial.

Cada demanda judicial precisa ser tratada individualmente, para que se possa fazer uma análise dos riscos e das possíveis matérias de defesa, seja para ajudar aquele que busca o pagamento de um crédito ou para proteger o patrimônio do devedor. Qualquer que seja a posição ocupada na relação credor x devedor, a presença de um advogado é fundamental.

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