Em 09 de maio de 2019 - Direito Imobiliário

O Supremo Tribunal Federal decidiu a controvérsia, há muito existente nos tribunais pátrios, sobre a possibilidade de se penhorar ou não único bem de família do fiador, em contratos de locação de imóvel não residencial.

Consoante é permitido pela Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), o locador pode exigir do locatário a indicação de uma garantia ao contrato, podendo ser na modalidade de fiança. Aquele que aceitar a posição de fiador será responsável pessoal e patrimonialmente pela quitação dos aluguéis e demais ônus, caso o locatário deixe de pagá-los.

Em razão desse comprometimento, ao Judiciário aportam demandas em que o único imóvel do fiador, no qual resida com sua família, é penhorado, justamente para satisfazer a inadimplência dos encargos locatícios. Guiando-se pelo disposto na Lei da Impenhorabilidade (nº 8.009/90), a constrição desse bem de família se apresentava perfeitamente possível, tendo o STJ consolidado esse permissivo (Súmula 549).

Sucedeu que, em fevereiro deste ano, devido ao julgamento do Recurso Extraordinário nº 605.709, foi publicado acórdão do STF que modificou esse entendimento, passando a reconhecer a impenhorabilidade do bem de família do fiador quando a locação garantida tiver fins não residenciais.

A Suprema Corte decidiu que a garantia fornecida nessa modalidade de contrato “não se presta à promoção do próprio direito à moradia”, motivo pelo qual não poderia se permitir o detrimento dos direitos fundamentais à residência e à dignidade do garantidor, porque o “devedor principal, afiançado, teria uma situação mais benéfica do que a conferida ao fiador”.

A importância dessa decisão reside nos reflexos imediatos sobre os processos executivos em curso, vez que se proporcionou aos fiadores um novo fundamento de defesa de seu bem familiar, que eventualmente se encontre penhorado ou, em pior cenário, em fase de leilão judicial.

Deste modo, o fiador somente poderá se valer dessa proteção quando demonstradas, obrigatoriamente, i) a natureza familiar do bem constrito (único e destinado à moradia) e ii) a modalidade não residencial do contrato de locação afiançado.

Agora, se o locador de imóvel comercial tem como garantia a figura de um fiador, esse deve se certificar de que o garantidor possua mais de um imóvel em seu nome sob pena de, em possuindo tão somente um bem e este ser considerado de família, restar impossibilitada a penhora do mesmo para o recebimento de valores devidos pela locação, caso o locatário seja inadimplente.

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